香港公務員置業資助計劃（Home Financing Scheme）攻略 2026：非實報實銷現金津貼點計？新舊制點揀按揭策略？

• 新舊制：HFS vs 舊制計劃有咩唔同？
  • 舊制一：居所資助計劃（Home Purchase Scheme，HPS）
  • 舊制二：自置居所資助計劃（Passage to Home Ownership Scheme，PHOS）
  • 新制：Home Financing Scheme（HFS）——2000年6月1日起適用
• HFS 申請資格：你夠唔夠分？
  • 薪級點第22至33點：配額制
  • 薪級點第34點或以上：服務條件制
  • 其他基本條件
• 津貼金額點計？非實報實銷的計算邏輯
• 政府首期貸款：另一個配套
• 津貼計入銀行按揭壓力測試？入息審查攻略
  • 壓力測試的計算方式
  • 注意事項
• H按 vs P按：公務員點揀最著數？
  • H按（H+）特點
  • P按（最優惠利率按揭）特點
  • 公務員的策略考量
• 防止雙重房屋福利規則：唔可以同時攞兩樣
• 10年津貼期滿後：轉按部署要趁早
  • 評估還款能力缺口
  • 考慮提早還款
  • 轉按時機
• 早晨信貸：填補首期、裝修及印花稅的資金缺口
• 申請資格一覽
• 所需文件清單
• 申請4步驟
• FAQ：公務員置業資助計劃常見問題
• 結語

忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介
早晨信貸為持牌放債人（牌照號碼：354/2026），本文內容僅供參考，不構成財務建議。貸款批核視乎個別申請人情況，並不保證批核。

作為公務員，你享有一般打工仔冇得比的置業福利——政府每個月補貼你的供樓開支，最長補足10年。但好多同事其實唔清楚自己申請緊哪一個計劃、津貼係點計出來、計入銀行壓測入息又係點回事。

2000年6月之後入職的公務員，適用的係「非實報實銷現金津貼計劃」（Home Financing Scheme，下稱 HFS），同舊制的運作邏輯有根本分別。呢篇文章會由頭到尾拆解兩者的分野，幫你搞清楚申請資格、津貼計算方式、按揭策略，以及10年津貼期滿後點部署轉按。

新舊制：HFS vs 舊制計劃有咩唔同？

香港公務員置業資助制度歷經多次改革，主要分三個版本。

舊制一：居所資助計劃（Home Purchase Scheme，HPS）

適用於較早年入職的公務員，以實報實銷方式運作——政府直接資助你買樓的實際開支（例如首期、按揭利息），資助金額與你購置物業的成本掛鈎，靈活度相對低。

舊制二：自置居所資助計劃（Passage to Home Ownership Scheme，PHOS）

同屬舊制，針對特定職系，以一次性或分期資助形式幫補置業，細節因職系而異。

新制：Home Financing Scheme（HFS）——2000年6月1日起適用

2000年6月1日或之後入職的公務員，適用的是 HFS。核心分別有三：

• 非實報實銷：政府每月直接向你出現金津貼，不理你實際買咩樓、供幾多
• 津貼金額固定計算：按薪級點、家庭人數及地區釐定，與物業市值脫鈎
• 最長120個月（10年）：津貼期由你開始供樓當月起計，上限10年

呢個設計對公務員其實更靈活——買細樓、舊樓、甚至居屋都得，政府照出錢，唔需要逐筆單據交。

HFS 申請資格：你夠唔夠分？

申請資格主要取決於你的薪級點（Pay Scale Point），分兩個層次。

薪級點第22至33點：配額制

• 需要連續服務滿3年
• 申請受配額限制——每年政府公布可接受申請的名額，唔係隨時申請隨時批
• 申請時間表通常於每年特定月份公布，建議留意人事管理局通告

薪級點第34點或以上：服務條件制

• 毋須等配額，只需符合服務年資條件（各職系略有不同，一般為連續服務若干年）
• 行政主任、專業職系等多屬此類，相對較易申請

其他基本條件

• 屬常額公務員（合約制員工一般不符合資格）
• 申請時未持有任何住宅物業（或須放棄現有物業）
• 未曾享用過其他政府置業資助

津貼金額點計？非實報實銷的計算邏輯

HFS 津貼金額並非按你的實際按揭供款計算，而是根據以下因素釐定一個每月固定金額：

1. 薪級點：薪級越高，基準津貼越多
2. 家庭人數：單身、已婚、有子女各有不同系數
3. 地區系數：市區物業（港九新界）有輕微差異
4. 當時樓價指數：政府定期調整，反映市況

計算公式大致為：

每月津貼 = 基準樓價（按薪級點及家庭人數釐定）× 按揭利率假設 × 地區系數

政府採用的是假設按揭利率，而非你的實際利率。即係話，如果你借到更低息的按揭，津貼金額不變——多出來的差額等同你的實際節省。

舉例說明（數字僅供示意，非官方數字）：政府假設你每月需供 $8,000，但你實際月供只需 $6,500，你仍然收到 $8,000 津貼，當中 $1,500 等同額外現金流。

政府首期貸款：另一個配套

部分公務員除了每月津貼外，亦可申請政府首期貸款（Advance for Home Purchase），由政府借款給你支付首期：

• 貸款期最長10年（連息攤還）
• 利率一般參考政府訂定的基準利率，低於市場按揭利率
• 須與 HFS 津貼同期使用，10年期滿後一併結束

對首置公務員來說，首期往往是最大的資金缺口，呢筆貸款幫助不少。不過，貸款須在10年內全數還清，需要納入整體供款能力評估。

津貼計入銀行按揭壓力測試？入息審查攻略

呢個係好多公務員最關心的問題：每月 HFS 津貼可否計入銀行的按揭入息審查？

答案係：可以，但有條件。

根據金管局指引，銀行計算按揭申請人月入時，可以將有穩定來源、可核實的津貼計入。HFS 每月津貼屬政府定期發放、有正式文件支持，大部分銀行接受將其計入入息。但有幾點要留意：

壓力測試的計算方式

銀行按揭壓力測試要求：

• 實際利率測試：月供不超過月入的50%
• 壓力測試：假設利率上升3%後，月供不超過月入的60%

如果你每月底薪 $30,000，加上 HFS 津貼 $8,000，銀行可接受的月入基礎為 $38,000，借貸能力相應提高。

注意事項

• 津貼只有在仍在有效津貼期內才可計入——10年期滿後，銀行會重新評估你的還款能力
• 部分銀行會要求提供人事管理局的津貼確認信
• 若你之後轉按，屆時津貼已屆滿，入息基礎會下降，需提前部署

H按 vs P按：公務員點揀最著數？

HFS 公務員在選擇按揭計劃時，有一個獨特考量：津貼期只有10年，之後要全數自行承擔供款。

H按（H+）特點

• 利率跟隨銀行同業拆息（HIBOR），短期內通常較低
• 利率波動較大，加息周期下月供會上升
• 適合預計在10年內轉按或提早還款的人

P按（最優惠利率按揭）特點

• 利率跟隨銀行最優惠利率（P），較為穩定
• 短期內通常略高於 H按，但上限較可預測
• 適合希望月供穩定、長線持有的人

公務員的策略考量

津貼期的10年是你資金優勢最大的時期，策略上可以這樣部署：

1. 頭10年選 H按：善用低息期，配合每月津貼，盡量多還本金
2. 第7至8年開始評估轉按：津貼期屆滿前2至3年，評估屆時入息能否支撐現有按揭
3. 津貼期滿前轉 P按或重新申請：鎖定較穩定利率，應對入息基礎下降

防止雙重房屋福利規則：唔可以同時攞兩樣

政府有明確規定：同一時間只可享用一項置業資助。 即係話，如果你已經享用 HFS 津貼，就唔可以同時：

• 申請居屋（綠表資格）並享用相關資助
• 享用其他政府置業計劃（如公屋免租期等）
• 以配偶名義另行申請 HFS（如配偶同為公務員）

此外，HFS 屬一次性福利，曾享用後一般不可再次申請，即使已出售物業亦然。

10年津貼期滿後：轉按部署要趁早

津貼期最長120個月，期滿後你需要全數自行承擔按揭供款。呢個時間點係一個重要的財務節點，建議提前12至18個月開始規劃。

評估還款能力缺口

津貼期滿後，每月支出會增加（等同之前的津貼金額）。計算清楚屆時的入息、儲蓄及其他開支，確保月供仍在可承受範圍。

考慮提早還款

如果頭10年月供壓力不大，可以利用津貼「多出來」的現金流加快還本金，減少期滿後的未還餘額。

轉按時機

津貼期滿前，可以向其他銀行申請轉按，利用當時的樓價升值（如有）重新估值，爭取更高按揭成數或更低利率。轉按需要重新通過壓力測試——如果津貼屆時已不計入入息，需確保底薪足夠支撐。

早晨信貸：填補首期、裝修及印花稅的資金缺口

公務員享有 HFS 每月津貼，但置業初期仍有幾個一次性大額開支需要解決：

• 首期差額：即使有政府首期貸款，仍可能有缺口
• 買家印花稅（BSD）及從價印花稅（AVD）：視乎物業價格，金額可觀
• 裝修費用：新居入伙前的基本裝修開支

呢些開支往往集中在短時間內出現，即使月入穩定的公務員也可能面對現金流壓力。

早晨信貸公務員貸款專為公務員設計，純網上申請，毋須親身到分行，AI 審批最快20分鐘，定位係協助公務員填補置業初期的短期資金缺口——係過渡性安排，唔係長期負債。

重要聲明：早晨信貸並非銀行，貸款批核視乎個別申請人情況，並不保證批核。借款前請確保自己有能力還款。

如需了解其他貸款選項，可參考：

• 個人貸款
• 物業貸款
• 結餘轉戶

申請資格一覽

所需文件清單

申請 HFS 時，一般需要準備以下文件：

• 香港身份證副本
• 最近3個月糧單或薪酬證明
• 服務年資證明（由所屬部門發出）
• 物業買賣合約（如已簽訂）
• 按揭批准信（如已獲批）
• 家庭成員資料（如適用）
• 人事管理局要求的申請表格

申請4步驟

第一步：確認薪級點及服務年資
向所屬部門人事組查詢你的薪級點，確認屬配額制還是服務條件制，並核實服務年資是否符合要求。

第二步：留意申請時間表
配額制申請每年定期開放，留意人事管理局通告。服務條件制則可隨時申請，但仍需提交完整文件。

第三步：提交申請並等候審批
向人事管理局提交申請表及所需文件。審批期間可同步向銀行申請按揭預批，了解自己的借貸能力。

第四步：確認津貼金額及開始領取
獲批後，人事管理局會發出確認信列明每月津貼金額及起計日期。憑此確認信向銀行申請按揭時，可要求銀行將津貼計入入息。

FAQ：公務員置業資助計劃常見問題

Q1：2000年6月前入職的公務員，係咪一定用舊制？

係。2000年6月1日前入職的公務員，適用的係 HPS（居所資助計劃）或 PHOS（自置居所資助計劃），唔可以轉換至 HFS 新制。如果你喺呢個日期前後入職，建議直接向人事管理局確認你適用的計劃版本。

Q2：配額制申請每年幾時開放？

配額制（薪級點22-33）的申請時間表由人事管理局每年公布，通常喺年初至年中之間。建議定期瀏覽人事管理局官方通告，或向所屬部門人事組查詢。

Q3：津貼可唔可以計入銀行按揭壓力測試？

可以，大部分銀行接受將有效期內的 HFS 每月津貼計入入息，但需提供人事管理局的確認文件。津貼期屆滿後，銀行會重新評估，不再計入。

Q4：如果配偶同係公務員，可唔可以各自申請 HFS？

不可以。政府的雙重福利限制規定，同一家庭單位同一時間只可享用一項置業資助。配偶雙方均為公務員，只能選擇其中一人申請。

Q5：退休後 HFS 津貼點算？

HFS 津貼與在職身份掛鈎，一旦退休即告終止，未屆滿的餘下月數不會繼續發放。如果你預計在10年津貼期屆滿前退休，需要提前計算退休後的供款能力。

Q6：HFS 津貼期滿後，按揭仲未還清點算？

期滿後你需要全數自行承擔每月按揭供款。建議在津貼期內盡量多還本金，並於期滿前評估是否需要轉按或調整還款期，確保月供在可承受範圍內。

Q7：曾經享用過 HFS，之後賣咗樓，可唔可以再申請？

一般情況下，HFS 屬一次性資助，曾享用後不可再次申請，即使已出售物業亦然。個別情況可能有例外，建議直接向人事管理局查詢。

Q8：申請 HFS 期間，可唔可以同時申請財務公司貸款填補首期缺口？

申請 HFS 本身並無限制你同時向財務公司借款，但銀行在審批按揭時會考慮你的整體負債比率。如有短期資金需要，建議先了解自己的整體財務狀況，確保總負債在可控範圍內，並在置業後盡快安排還款。

結語

公務員置業資助計劃係一個設計細緻但容易被忽略細節的福利制度。搞清楚新舊制分野、配額申請時機、津貼計算方式，以及10年期滿後的按揭部署，才能真正將呢個福利的價值最大化。

置業初期的一次性開支往往係最大挑戰。如果你需要填補首期差額、印花稅或裝修費用的短期資金缺口，歡迎了解 早晨信貸的公務員貸款方案——純網上申請，毋須到分行，AI 審批最快20分鐘。

如有任何查詢，可透過聯絡我們頁面或致電 +852 3619 4042 與我們聯絡。

免責聲明：本文內容僅供一般參考，不構成任何財務、法律或投資建議。公務員置業資助計劃的條款及細則以人事管理局官方公布為準，如有疑問請直接向相關部門查詢。早晨信貸為持牌放債人（牌照號碼：354/2026），並非銀行。貸款批核視乎個別申請人情況，並不保證批核。借錢梗要還，咪俾錢中介。