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目錄
- 差餉係咩？
- 差餉點計？計算公式詳解
- 2026/27 差餉徵收率
- 累進差餉制度
- 業主 vs 租客：差餉由誰負責？
- 2026/27 一次性寬減
- 差餉豁免資格
- 反對估值程序
- 差餉 vs 地租：有咩分別？
- 繳費方式及逾期罰款
- 差餉開支大？早晨信貸可以幫到你
- 常見問題 FAQ
- 免責聲明
差餉係咩？ {#差餉係咩}
差餉（Rates）係香港政府向物業業主或佔用人徵收嘅一種物業稅，由差餉物業估價署（Rating and Valuation Department，簡稱差估署）負責評估及徵收。
差餉唔係租金，亦唔係地租。佢係根據物業嘅「應課差餉租值」（Rateable Value）計算，反映該物業喺公開市場上嘅預計年租值。
香港差餉制度歷史悠久，係政府其中一個穩定收入來源。無論係住宅、商舖、寫字樓定係工廈，只要係有人佔用緊嘅物業，一般都要繳交差餉。
差餉點計？計算公式詳解 {#差餉點計}
差餉嘅計算方法其實唔複雜，公式如下：
差餉（每季）＝ 應課差餉租值 × 差餉徵收率 ÷ 4
應課差餉租值係差估署評估嘅物業預計年租值，以 2025 年 10 月 1 日為估價依據日期，由 2026 年 4 月 1 日起正式生效。
實際例子
例子一：住宅單位
- 月租市值：HKD 12,000
- 全年應課差餉租值：HKD 144,000
- 每季差餉：HKD 144,000 × 5% ÷ 4 ＝ HKD 1,800
- 首兩季（4–6 月及 7–9 月）各獲寬減 HKD 500，實際繳交：HKD 1,300 / 季
例子二：商舖
- 月租市值：HKD 50,000
- 全年應課差餉租值：HKD 600,000
- 每季差餉：HKD 600,000 × 5% ÷ 4 ＝ HKD 7,500
- 首兩季各獲寬減 HKD 500，實際繳交：HKD 7,000 / 季
差餉每年分四季繳交，分別係 1 月、4 月、7 月及 10 月。
2026/27 差餉徵收率 {#2026-27差餉徵收率}
根據 2026/27 財政預算案，差餉徵收率如下：
| 物業類別 | 應課差餉租值 | 差餉徵收率 |
|---|---|---|
| 所有非住宅物業 | 全部 | 5% |
| 住宅物業 | HKD 550,000 或以下 | 5% |
| 住宅物業 | 超過 HKD 550,000 | 累進差餉徵收率（見下節） |
估價依據日期為 2025 年 10 月 1 日，應課差餉租值由 2026 年 4 月 1 日起生效。
非住宅物業統一採用 5% 徵收率。住宅物業則視乎租值高低，適用稅率有所不同。
累進差餉制度 {#累進差餉制度}
住宅物業應課差餉租值超過 HKD 550,000 者，適用累進差餉徵收率。簡單講，租值愈高嘅住宅物業，差餉負擔亦相對較重。
累進制度嘅設計原意，係讓高價住宅物業承擔更多差餉，同時減輕一般住宅業主嘅負擔。
如果你擁有高租值住宅物業，建議直接向差估署查詢你物業嘅實際應課差餉租值及適用稅率，確保計算準確。差估署官方網站（rvd.gov.hk）提供物業估值查詢服務。
業主 vs 租客：差餉由誰負責？ {#業主vs租客}
呢個係好多人都搞唔清楚嘅問題。
法律上，差餉係由物業「佔用人」（Occupier）負責繳交。物業由業主自住，業主就係佔用人，自然要繳差餉。
如果物業出租，租客係佔用人，法律上應由租客繳交差餉。不過，實際情況要睇租約條款：
- 部分租約列明差餉由業主負責
- 部分租約列明由租客負責
- 部分租約係業主租客各自承擔一半
簽租約前，請務必留意差餉條款，避免日後爭議。
空置物業
物業空置（無人佔用）期間，業主須向差估署申請「空置豁免」，否則仍需繳交差餉。申請時須提供物業確實空置嘅證明。
2026/27 一次性寬減 {#2026-27一次性寬減}
2026/27 年度政府推出一次性差餉寬減措施，惠及約 359 萬個住宅及非住宅物業。
寬減詳情
- 寬減季份：首兩季，即 2026 年 4–6 月及 7–9 月
- 每季寬減上限：每個物業 HKD 500
- 適用範圍：住宅及非住宅物業均適用
- 法律依據：《2026 年差餉（豁免）令》已於 2026 年 3 月 6 日刊憲
寬減會自動從應繳差餉中扣除，毋須另行申請。如你嘅季度差餉少於 HKD 500，該季差餉將獲全免。
注意事項
- 寬減只適用於首兩季，第三及第四季（10 月起）差餉恢復正常收費
- 每個物業各自計算，擁有多個物業者每個物業均可享受寬減
- 寬減不可轉讓，亦不可累積至下季
差餉豁免資格 {#差餉豁免資格}
除一次性寬減外，以下情況可申請豁免或減免差餉：
空置豁免
物業確實空置且無人佔用，業主可申請豁免該段期間差餉。須提供空置證明，並由差估署核實。
政府及非牟利機構
部分政府物業及獲認可慈善機構使用嘅物業，可獲豁免差餉。
農地及特定用途物業
農業用地及部分特定用途物業，視乎情況可獲豁免或減免。
如需申請豁免，請直接聯絡差估署或瀏覽 rvd.gov.hk 了解申請詳情及所需文件。
反對估值程序 {#反對估值程序}
如果你認為差估署對你物業嘅估值過高，你有權提出反對。
反對步驟
- 收到估價通知後，留意反對期限（通常為通知發出後 28 日內）
- 填寫反對表格（可於差估署網站下載）
- 提交書面反對，列明反對理由及你認為合理嘅估值
- 等候差估署回覆，差估署會審視申請並作出決定
- 如對差估署決定不滿，可進一步向土地審裁處提出上訴
反對估值唔會暫停你繳交差餉嘅責任。你仍須按時繳交，待反對成功後方可獲退款。
差餉 vs 地租：有咩分別？ {#差餉vs地租}
好多業主都會混淆差餉同地租，但兩者係完全唔同嘅費用：
| 項目 | 差餉 | 地租 |
|---|---|---|
| 性質 | 物業稅 | 土地租金 |
| 計算基礎 | 應課差餉租值 × 徵收率 | 應課差餉租值 × 3% |
| 徵收機構 | 差估署 | 地政總署 |
| 適用物業 | 大部分佔用物業 | 1985 年後批出或續期嘅土地契約 |
| 繳交責任 | 佔用人（視租約而定） | 業主 |
地租係根據土地契約向政府繳交嘅租金，稅率為應課差餉租值嘅 3%，由業主負責，租客一般毋須承擔。
如你嘅物業同時涉及差餉及地租，兩者會分開計算及繳交。
繳費方式及逾期罰款 {#繳費方式及罰款}
繳費方式
差餉可透過以下方式繳交：
- 繳費靈（PPS）：電話或網上繳費
- 自動轉賬（Auto-pay）：最方便，可避免遺漏
- 銀行網上理財：大部分香港銀行均支援
- 郵政局：親身繳交
- 差估署辦事處：親身繳交
建議設定自動轉賬，省時省力，亦可避免逾期罰款。
逾期罰款
差餉逾期未繳，政府有權徵收附加費，情況嚴重者更可採取法律行動追討欠款。
- 逾期繳交，一般會收取 5% 附加費
- 持續拖欠，可能面臨進一步法律追討
- 業主出租物業時，如租客欠繳差餉，業主最終仍可能需要承擔責任
準時繳交差餉係避免額外費用最直接嘅方法。
差餉開支大？早晨信貸可以幫到你 {#早晨信貸段落}
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常見問題 FAQ {#faq}
Q1：差餉係咪每年都要交？
係。差餉每年分四季繳交，分別係 1 月、4 月、7 月及 10 月。差估署會提前寄出繳費通知，業主或佔用人須按時繳交。
Q2：2026/27 年度差餉寬減係自動扣除定要申請？
自動扣除。政府已透過《2026 年差餉（豁免）令》落實寬減，毋須另行申請。首兩季差餉賬單會自動反映寬減後金額，每個物業每季最多寬減 HKD 500。
Q3：租客係咪一定要交差餉？
法律上，差餉由物業佔用人（即租客）負責。但實際上要視乎租約條款——部分租約由業主代繳，部分由租客負責。簽租約前必須睇清楚相關條款。
Q4：如果物業空置，仲要交差餉嗎？
空置物業一般仍需繳交差餉，除非成功向差估署申請空置豁免。申請需提供物業確實空置嘅證明，由差估署核實後方可豁免。
Q5：差餉同地租係唔係同一樣嘢？
唔係。差餉係物業稅，由差估署徵收，佔用人負責。地租係土地租金，由地政總署徵收，業主負責，稅率為應課差餉租值嘅 3%。兩者分開計算，各有不同繳交責任。
Q6：如果我認為差估署估值過高，可以點做？
收到估價通知後 28 日內，向差估署提交書面反對，列明理由及你認為合理嘅估值。如對差估署決定不滿，可進一步向土地審裁處上訴。反對期間仍須按時繳交差餉。
Q7：差餉逾期未交會有咩後果？
逾期繳交差餉，政府一般會徵收 5% 附加費。持續拖欠可能面臨法律追討。建議設定自動轉賬，確保準時繳交，避免不必要嘅罰款。
結語
差餉係香港業主同租客都需要了解嘅基本物業開支。2026/27 年度首兩季獲一次性寬減，每個物業每季最多減 HKD 500，惠及近 360 萬個物業。掌握計算方法、了解繳費責任、善用豁免及寬減，可以幫你更有效管理物業相關開支。
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免責聲明 {#免責聲明}
本文內容僅供參考，所有差餉相關數據及政策以差餉物業估價署（rvd.gov.hk）及香港政府官方公告為準。如有任何差異，以官方資料為準。
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